Trong các khu nhà ống, nhà phố xây sát nhau, chuyện “nhà mình bị thấm nước do nhà hàng xóm gây ra” không hề hiếm. Thậm chí, đây còn là một trong những nguyên nhân thấm phổ biến nhất, nhưng xử lý lại rất nhạy cảm vì liên quan đến quan hệ láng giềng.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ:

• Vì sao lại bị thấm ngược
• Làm sao biết chính xác thấm đến từ nhà hàng xóm
• Cách trao đổi khéo léo để không mất lòng nhau
• Giải pháp kỹ thuật để sửa đúng, sửa triệt để
• Những lưu ý để chống thấm bền lâu

1. Thấm ngược từ nhà hàng xóm là gì?

Hiểu đơn giản:
Nhà bạn và nhà hàng xóm có tường chung hoặc tường nằm sát nhau. Khi bên nhà họ có nước thấm — ví dụ do mưa, do ban công đọng nước, do ống nước rò, do tường không chống thấm — thì nước sẽ lan sang phía bạn.

Hiện tượng này gọi là thấm ngược.

Vấn đề là…
👉 Không phải bạn có lỗi
👉 Nhưng bạn lại là người chịu hậu quả
👉 Và xử lý thì lại phụ thuộc vào… hàng xóm

Đó là lý do chủ đề này nhạy cảm và cần cách xử lý khéo léo, văn minh, vừa giải quyết được thấm, vừa giữ được tình cảm.

2. Các dấu hiệu cho thấy nhà bạn đang bị thấm ngược từ hàng xóm

Bạn có thể nhận biết qua 6 dấu hiệu thường gặp:

• Mảng tường bị thấm nằm sát với nhà hàng xóm. Nếu chỉ khu vực tường chung bị ẩm, còn các tường khác thì không sao → khả năng rất cao là thấm từ nhà bên cạnh.

• Tường phía ngoài nhà bạn không mưa vẫn khô, nhưng bên trong ẩm. Điều này chứng tỏ nước không đến từ phía bạn.

• Tường bị sủi bột trắng, bong tróc lớp sơn, mốc đen. Đây là dấu hiệu nước thấm lâu ngày, thường đến từ nguồn nước ổn định bên phía khác.
• Vết thấm xuất hiện sau mỗi cơn mưa lớn, đặc biệt khi gió tạt phía nhà hàng xóm
• Khe giữa hai nhà bị bít kín hoặc quá hẹp, khiến nước đọng
• Nhà hàng xóm có ban công, sân thượng, bồn nước, mái tôn hướng về phía bạn

3. Những nguyên nhân gây thấm ngược từ nhà hàng xóm

Dưới đây là những nguyên nhân phổ biến nhất (theo thực tế thi công):

• Tường ngoài của họ không có chống thấm
• Ban công bị đọng nước hoặc máng xối không thoát tốt
• Ống nước nhà họ bị rò hoặc nứt
• Mái tôn xả nước ép vào tường nhà bạn
• Khe tường giữa hai nhà bị bịt sai cách
• Tường nhà hàng xóm cao hơn tường của bạn

4. Cách trao đổi với hàng xóm sao cho văn minh, dễ được hợp tác

Giải quyết kỹ thuật thì đơn giản.
Giải quyết “quan hệ” mới khó.

Muốn mọi chuyện dễ dàng, bạn nên nói chuyện theo hướng:

4.1 Không quy kết lỗi

Đừng nói:

• “Anh/chị làm tường thấm sang nhà tôi rồi.”
• “Do nhà anh/chị mà tường nhà tôi hư hết.”

Nên nói:

• “Hình như bên tường giáp ranh đang bị ngấm nước, nhà mình xem giúp để cả hai bên đều ổn ạ.”

4.2 Đưa bằng chứng nhẹ nhàng

Chụp ảnh, quay video, chỉ vị trí thấm rõ ràng → dễ thuyết phục hơn.

4.3 Đưa giải pháp cho họ, không chỉ đưa yêu cầu

Ví dụ:

• “Nếu anh/chị muốn, em có thợ quen làm nhanh và gọn, em xin giá giúp luôn.”
• “Mình cùng sửa để tường hai bên đều khô ráo, lâu dài tốt cho cả hai ạ.”

4.4 Giữ thái độ thân thiện

Gọi bằng “anh/chị”, “mình”, “hai bên”, tránh từ mang tính đối đầu.

Nếu hàng xóm hợp tác → giải quyết cực kỳ nhanh.
Nếu chưa hợp tác → vẫn còn cách xử lý từ phía bạn (phần dưới).

5. Giải pháp chống thấm triệt để từ phía nhà hàng xóm (hiệu quả cao nhất)

Nếu hàng xóm đồng ý sửa, đây là cách triệt để nhất.

5 bước xử lý chuẩn kỹ thuật:

Bước 1: Cạo bỏ lớp sơn bong, vệ sinh sạch

Bề mặt sạch → chống thấm bám tốt.

Bước 2: Bịt kín các vết nứt

Dùng keo chuyên dụng PU hoặc Epoxy.

Bước 3: Quét chống thấm ngoài trời

Có thể dùng:

• Sơn chống thấm xi măng – polymer
• Sơn chống thấm đàn hồi
• Chất chống thấm thẩm thấu sâu

Bước 4: Sơn lại lớp hoàn thiện

Giúp bảo vệ chống thấm và tăng thẩm mỹ.

Bước 5: Phun nước kiểm tra

6. Giải pháp sửa từ phía nhà bạn (khi hàng xóm không hợp tác)

Đây là trường hợp rất nhiều gia chủ gặp phải.
Tin vui là: vẫn có cách để chống thấm, dù không xử lý từ phía bị nước tạt.

Dưới đây là 3 giải pháp hiệu quả nhất:

6.1 Khoan bơm PU – cách mạnh và triệt để nhất

PU là loại keo có khả năng:

• Tự trương nở
• Lấp đầy 100% khe hở và lỗ rỗng
• Chặn nước từ bên kia thấm sang

Quy trình:

1. Khoan lỗ nhỏ theo hình caro
2. Cắm kim bơm
3. Bơm PU vào sâu trong tường
4. Chờ PU khô và trương nở
5. Bít lỗ và sơn lại

Kết quả: ngăn nước tuyệt đối, kể cả thấm nặng.

6.2 Chống thấm bề mặt tường phía trong

Nếu thấm nhẹ hơn, bạn có thể:

• Quét sơn thẩm thấu sâu
• Quét sơn chống thấm trong suốt
• Phủ màng chống thấm xi măng

Các chất này thấm sâu 3–5 mm, tạo lớp màng chặn ẩm.

6.3 Xây tường phụ hoặc dựng vách chống thấm

Áp dụng khi:

• Tường quá mỏng
• Thấm quá nặng
• Không thể xử lý được từ phía hàng xóm

Các phương án:

• Xây tường 100mm + quét chống thấm giữa hai lớp
• Dựng tấm cemboard + dán màng chống thấm + ốp gạch

Giải pháp này cực bền và thẩm mỹ cao.

7. Cách xử lý khe tường giữa hai nhà

Khe tường là thủ phạm gây thấm thường xuyên.

Nếu khe còn trống → xử lý nhanh và triệt để

• Che bằng tấm tôn + silicon
• Bơm PU toàn bộ khe
• Phun bọt trương nở + phủ chống thấm

Nếu khe không thể tiếp cận

• Khoan bơm PU từ phía tường của bạn
• Dùng vật liệu thẩm thấu để chặn nước từ bên trong

8. Những sai lầm phổ biến khiến chống thấm thất bại

Rất nhiều nhà đã xử lý chống thấm nhưng vẫn bị thấm lại vì các lỗi sau:

❌ Chỉ sơn lại tường mà không chống thấm
❌ Bịt khe tường bằng xi măng (rất nhanh nứt lại)
❌ Dùng silicon rẻ, vài tháng là bong
❌ Không xử lý vết nứt trước khi quét chống thấm
❌ Chỉ xử lý bề mặt trong, không bơm PU
❌ Không test nước sau khi thi công

Tránh được những lỗi này → tuổi thọ chống thấm kéo dài hơn nhiều.

Nếu bạn đang tìm kiếm giải pháp chống thấm toàn diện, phù hợp khí hậu Việt Nam, hãy tham khảo VMIX Việt Nam – thương hiệu chống thấm uy tín, được nhiều nhà thầu tin dùng.

Thông tin liên hệ chi tiết

Website: https://vmixvn.com/

Hệ thống chi nhánh:

Hà Nội:

• Số 21 ngõ 195 Minh Khai, Hai Bà Trưng, TP Hà Nội.
• Hotline: 07 880 880 86

Đà Nẵng:

• 384 Hà Huy Tập, Thanh Khê, TP. Đà Nẵng.
• Hotline: 0982 264 334

Hồ Chí Minh:

Hotline: 0973 928 524

Số 16 Đường 53 ,Phạm Văn Chiêu, Phường 14, Quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh (Sân cầu lông Châu Dương)